REVOGAÇÃO DE CONTRIBUIÇÃO EXTRAORDINÁRIA SOBRE ALOJAMENTO LOCAL

Foi publicado o D.L n.º 57/2024, de 10 de Setembro, que veio a ser retificado pela Declaração de Retificação n.º 34/2024/1, e que procedeu à revogação da contribuição extraordinária sobre apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma em edifício em Alojamento Local, prevista no art. 22.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de Outubro (vulgarmente conhecida por Regime Mais habitação) e respetivo anexo.

Tal contribuição extraordinária tinha como sujeitos passivos os titulares da exploração, sendo subsidiariamente responsáveis os proprietários das frações autónomas.

A revogação da contribuição extraordinária produz efeitos que retroagem a 31 de Dezembro de 2023 (conforme declaração de retificação).

Alargamento do período de diferimento das rendas - COVID 19

Foi publicada a Lei n.º 17/2020, de 29 de Maio, que alterou o Regime Excepcional para as situações de mora da renda devida nos termos do contrato de arrendamento prevista na Lei n.º 4-C/2020, de 8 de Abril. Nesta alteração prevê-se que os estabelecimentos a retalho e de prestação de serviços que foram encerrados, ou cuja actividade foi suspensa por disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia, possam diferir o pagamento da renda até ao mês subsequente ao do fim do encerramento / suspensão com limite de 1 de Setembro de 2020.

As rendas diferidas deverão ser pagas impreterivelmente até ao mês de Junho de 2021.

Lei n.º 14/2020, de 9 de Maio - Suspensão da Denúncia, caducidade e efeitos da revogação até 30 de Setembro de 2020

Entrou em vigor a Lei n.º 14/2020, de 9 de Maio, que procede à segunda alteração ao artigo 8.º da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de Março e que determina que fica suspensa até 30 de Setembro de 2020:

a) A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não
habitacional efetuadas pelo senhorio;

B) A caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação;

c) A produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;

d) O prazo indicado no artigo 1053.º do Código Civil, se o término desse prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem as referidas medidas;

e) b) A execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do
executado.

Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril - Diferimento no Pagamento das Rendas - Covid-19

Foi publicada a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril, que pretende apoiar aos inquilinos que tenham perda de rendimento que poderão recorrer ao diferimento das rendas ou a um crédito para fazer face às rendas que se fazerem.

Se houver uma quebra de rendimento superior a 20% do agregado familiar do inquilino e cumulativamente resulte numa taxa de esforço de 35%, calculada com base no rendimento de todos os membros do agregado familiar, poderá o inquilino requerer com cinco dias de antecedência sobre a data de vencimento da renda, o diferimento das rendas que se vençam durante o período do estado de emergência e até um mês após o fim do estado de emergência.

O senhorio só pode resolver o contrato de arrendamento por falta do pagamento nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês seguinte, se o arrendatário não efectuar o seu pagamento no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

Podem os inquilinos, recorrer a um empréstimo sem juros junto do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana, I.P.,  que corresponde à diferença entre o valor da renda mensal devida e do valor resultante de aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35%, de forma a permitir o pagamento de renda de vida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao Indexante Apoios Sociais.

Os senhorios que percam rendimento de pelo menos 20%, devido à falta de pagamento da renda, poderão igualmente solicitar junto do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana, I.P., um empréstimo sem juros para fazer face a uma perda de rendimento.

O diploma aplica-se à renda que se vence em 1 de Abril, podendo os inquilinos solicitar ao senhorio o diferimento das rendas, devidamente fundamentado e acompanhado dos documentos que sustentam, até 20 dias depois da entrada em vigor da presente lei.

Lei n.º 1-A/2020 de 19 de março - Suspensão das Acções de Despejo , Procedimentos Especiais de Despejo e entrega de imóvel arrendado

Foi publicada a lei n.º Lei n.º 1-A/2020 de 19 de março, que suspende as acções de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria.

Fica igualmente suspensa até à cessação das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS -CoV -2 e da doença COVID -19, conforme determinada pela autoridade nacional de saúde pública, a  produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efectuadas pelo senhorio e a execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.

A presente retroage os seus efeitos à data da aprovação do Decreto-Lei n.º 10-A/2020, ou seja, 12 de Março de 2020.

Direito Real de Habitação Duradoura

Foi publicado o D.L. n.º 1/2020, de 9 de Janeiro, que cria o Direito Real de Habitação Duradoura, definido como o direito pelo qual o proprietário de uma habitação atribui a favor de uma ou mais pessoas singulares, o direito de nelas habitar na qualidade de moradores.

A habitação deve ser entregue pelo proprietário ao morador com um nível de conservação mínimo, livre de pessoas e bens, ónus ou encargos, incluindo outros direitos ou garantias, designadamente, hipotecas.

O contrato que institui este direito real de habitação Duradoura é celebrado por escritura pública ou documento particular, no qual as assinaturas das partes são reconhecidas.

Caberá ao morador, proceder ao registo real de habitação duradoura (DHD) junto da Conservatória do Registo Predial, no prazo de 30 (trinta) dias.

Com a entrega do imóvel / fracção o morador entregará uma caução a fixar entre 10% e 20% do valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares, por freguesia. Tal caução é prestada por um prazo de 30 anos, sendo reduzida em 5% do 11.º ao 30.º ano.

Para além da caução, o morador pagará ao proprietário uma prestação pecuniária mensal, por cada mês de duração do DHD, actualizável com base no indíce de preços ao consumidor, comunicada com a antecedência de 60 ( sessenta) dias.

Cabe ao proprietário pagar, na parte relativa à habitação, os custos de obras e demais encargos relativos às partes comuns do prédio e, no caso de condomínio constituído, pagar as quotizações. Deverá este ainda assegurar o pagamento do seguro do prédio e da habitação, realizar e pagar as obras de conservação extraordinária da habitação, bem como gerir a caução inicialmente entregue pelo morador e devolve-la no final.

O morador obriga-se a utilizar a fracção apenas para sua residência, a pagar as taxas municipais e a realizar as obras de conservação ordinária da habitação.

O direito real de habitação duradoura não se trasmite mortis causa.

O proprietário pode resolver o contrato por mora no pagamento mensal não purgada no prazo de 60 (sessenta) dias contados da notificação para fazer cessar a mesma. A reincidência de mora por parte do morador é igualmente fundamento para resolução do direito de habitação duradoura.

Contrato de Arrendamento - Fiança

Com as alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, foram alteradas as regras dos contratos de arrendamento com fiança. Nos termos do n.º 5 do art. 1041.º do Código Civil, havendo mora do inquilino e não a fazendo cessar, caberá ao senhorio que pretenda exigir o pagamento das rendas ao fiador, notificá-lo no prazo de 90 (noventa) dias informando-o que o inquilino se encontra em mora e indicando quais os valores em dívida. Tal notificação é condição de exigibilidade da dívida ao fiador, pelo que se o senhorio a omitir nada poderá exigir ao fiador.

Direito de Preferência do Arrendatário

A Lei n.º 64/2018, de 29/10 procedeu à alteração das regras relativas ao direito de preferência do arrendatário na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado, previstas nos art. 416.º e 1091.º ambos do Código Civil.

A referida lei reduziu o prazo mínimo do arrendamento que confere direito de preferência na compra e venda e dação em cumprimento do locado de três para dois anos.

O prazo para exercer o direito de preferência que era de 8 (oito) dias e passou, com a nova lei, a ser de 30 (trinta) dias. 

No caso de venda de coisa conjuntamente com outras, nos termos do art. 417.º do C.C. , o obrigado indica na comunicação o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto.

No caso de o senhorio pretender vender ou fazer dação em cumprimento de todo o edifício e o arrendatário apenas ter locado uma parte deste susceptível de utilização independente,  poderá  exercer o seu direito de preferência em relação à quota parte do prédio que corresponde à permilagem do locado, pelo valor proporcional dessa quota parte face ao valor total da transmissão, que devem obrigatoriamente constar da comunicação prevista no art. 416.º do C.C. Neste caso, a aquisição pelo preferente é efectuada com afectação do uso exclusivo da quota parte do prédio a que corresponde o locado.

Caso um proprietário queira vender um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, podem os arrendatário do mesmo, que assim o pretendam, exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade.

Lei n.º 13/2019, de 21 de Fevereiro - Alteração ao Regime do Arrendamento Urbano

Foi aprovada a Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, que entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação e que introduz alterações relevantes ao regime do arrendamento urbano.

Segundo a nova lei, constituindo-se o locatário em mora, o senhorio poderá exigir o pagamento de uma indemnização de 20% do valor em dívida e não de 50% como até agora, alterando-se a redacção do art. 1041.º do Código Civil.

No caso de o locatário não purgar a mora e existir haver fiança, o senhorio deverá notificar o fiador da mora e das quantias em dívida e tal notificação constitui requisito essencial para a posterior cobrança coerciva dos referidos montantes.

Resultava da anterior redacção do art. 1083.º, n.º 4 que, o senhorio pode resolver o contrato no caso de se verificar mora superior a oito dias no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, num período de referência de 12 meses. A nova lei adita um n.º 6 ao referido artigo que obriga o senhorio a notificar o locatário, por carta registada com aviso de recepção, da intenção de resolver o contrato de arrendamento, após esteja verificado o terceiro atraso. 

Com a nova redacção do art. 1095.º do Código Civil, o prazo mínimo do arrendamento é de um ano e o máximo de trinta anos. Os prazos referidos no número anterior consideram-se automaticamente ampliados ou reduzidos aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fiquem aquém do primeiro ou ultrapassem o segundo. O limite mínimo previsto no número anterior não se aplica aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados. Se nada se estipular no contrato de arrendamento, as renovações serão feitas por períodos de três anos.

A oposição à renovação do contrato de arrendamento, que até aqui poderia ser feita decorrido um terço do prazo de duração do contrato inicial, actualmente só produz efeitos três anos após a celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, com excepção das situações de necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.os 1, 5 e 9 do artigo 1103.º.

Quanto aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação. O contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo,  por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º. Surge nestes contratos uma limitação ao exercício do direito à oposição à renovação, visto que se estabelece que,  nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação. (art. 1110.º e 1111.º do Código Civil.

É criado um regime de Injunção em matéria de arrendamento para cobrança dos valores resultantes do incumprimento do contrato.

Redução de Tributação dos Rendimentos Prediais - Lei n.º 3/2019, de 11 de Janeiro.

Foi publicada a Lei n.º 3/2019, de 11 de Janeiro, que altera o Código do Rendimento das Pessoas Singulares, e que prevê uma redução do valor da taxa de IRS para os contratos de arrendamento para habitação a prazo que se iniciem após o dia 1 de Janeiro de 2019, ou se renovem após 1 de Janeiro de 2019, desde que tenham um prazo inicial, ou uma renovação por período superior a dois anos. 

Assim, um contrato de arrendamento celebrado a partir de 1 de Janeiro de 2019, com um prazo entre dois e cinco anos, ou que se renove após essa data pelos períodos atrás referidos, sofrerá uma redução da taxa aplicável de 2%, passando as rendas a serem tributadas à taxa de 26%.

Um contrato de arrendamento celebrado a partir de 1 de Janeiro 2019, por período entre 5 e 10 anos, ou que se renove pelos períodos atrás referidos, passa ser tributado aplicando-se a taxa de 22%, sobre o valor das rendas.

No caso de o período inicial ou renovação for de 10 a 20 anos a taxa a aplicar às rendas auferidas passa a ser de 14%, ou seja, metade da taxa normalmente aplicável. No caso da celebração de um contrato de arrendamento com um período inicial, ou renovação for superior a 20 anos, a taxa a aplicar será de 10%.

A presente alteração aplica-se apenas aos contratos de arrendamento por prazo certo.

Como acima se referiu, a lei apenas se aplica aos contratos celebrados em 2019, ou que se renovem após 1 de Janeiro de 2019, pelo período mínimo de dois anos.

Suspensão dos Efeitos da Oposição à renovação, pelo senhorio, dos Contratos de Arrendamento - Protecção dos Inquilinos com mais de 65 anos (Lei n.º 30/2018, de 17 de Julho).

A presente lei estabelece um regime extraordinário e transitório para proteção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatárias e residam no mesmo locado há mais de 15 anos, procedendo nestes casos à suspensão temporária dos prazos de oposição à renovação e de denúncia pelos senhorios de contratos de arrendamento.

Este regime transitório aplica-se aos contratos de arrendamento para habitação cujo arrendatário, à data da entrada em vigor da mesma, resida há mais de 15 anos no locado e tenha ou idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 %.

Nos contratos abrangidos pela presente lei e até 31 de Março de 2019, o senhorio só pode opor -se à renovação, ou proceder à denúncia, do contrato de arrendamento nas situações previstas na alínea a) do artigo 1101.º do Código Civil, ou seja para necessidade de habitação própria do senhorio ou descendentes de primeiro grau.

Ficam ainda suspensas as denúncias já efetuadas pelo senhorio, nos termos das alíneas b) e c) do artigo 1101.º do Código Civil, ou a oposição à renovação deduzida pelo senhorio, quando a produção de efeitos dessas comunicações deva ocorrer durante a vigência da presente lei (de 17 de Julho de 2018 a 31 de Março de 2019).

Suspensão de Novos Alojamentos Locais - Lisboa

A  Assembleia  Municipal  de  Lisboa  deliberou,  em  6  de  novembro  de  2018,  sob  proposta  da  Câmara  Municipal  de  Lisboa,  aprovar  a  suspensão  da  autorização  de  novos  registos  de  estabelecimentos  de  alojamento  local  em  determinadas  áreas  da  Cidade,  abrangendo  as  zonas  turísticas  homogéneas  do  Bairro  Alto/Madragoa  e  Castelo/ /Alfama/Mouraria  (correspondentes,  respetivamente,  a  parte  das  freguesias  da  Estrela,  Misericórdia  e  Santo  António,  e  a  parte  das  freguesias  de  Santa  Maria  Maior  e  São  Vicente), até à entrada no novo Regulamento do Alojamento Local que estabelecerá às regras para os novos alojamentos na cidade de Lisboa.

Com efeito, a Câmara Municipal de Lisboa  considera que aumento  do  turismo  e  a  crescente  escassez  da  oferta  de  habitação,  com  a  consequente  subida  acentuada  das  rendas  e  da  precariedade  no  alojamento,  torna  necessária  a  implementação  de  um  conjunto  de  políticas  públicas  que  visem,  nomeadamente,  defender  o  stock  de  habitação  permanente,  limitar  a  instalação  de  novos  estabelecimentos  turísticos  nos  bairros  onde  a  sua  presença  já  tem  um  peso  excessivo  em  relação  à  residência  total  disponível,  proteger  os  bairros  da  gentrificação,  favorecendo  o  arrendamento  acessível  e  defendendo  o  comércio  de  bairro.

A Câmara Municipal de Lisboa, por deliberação  n.º  746/CM/2018  (Proposta  n.º  746/2018), aprovou o início do procedimento de elaboração do Regulamento  Municipal  do  Alojamento  Local,  para  efeitos  de  submissão  a  participação  de  interessados, com vista a aprovação do mesmo no prazo de seis meses.

Consultar Boletim Municipal n.º 1293 (Câmara Municipal de Lisboa).

Alojamento Local - Novas Regras - Lei n.º 62/2018, 22 de Agosto

Foi publicado em 22 de Agosto de 2018, a Lei n.º 62/2018, que altera o Regime de Autorização de Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local, D.L n.º 128/2014, de 29 de Agosto, que estabelece novas regras para os estabelecimentos de Alojamento local, mais limitadoras do que as que até agora vigoram. As alterações legislativas entram em vigor em 21 de Outubro de 2018.

O alojamento local torna-se mais abrangente e o seu regime aplica-se a todos os serviços de alojamento temporário mediante remuneração, nomeadamente o arrendamento de quartos em residência. Todos os serviços de alojamento temporário, mesmo que não se destinem a turistas, terão que ser registados nos termos do regime do Alojamento local e consequentemente, reunir os requisitos constantes da Lei que ora entra em vigor.

Com a entrada das novas regras, quem quiser instalar um Hostel num prédio constituído em propriedade horizontal terá que ter uma autorização dos condomínios dos prédios. Os condomínios poderão igualmente pedir o cancelamento do registo de um alojamento local caso se verifique uma prática reiterada de actos que perturbem ou limitem a normal fruição do prédio às outras fracções.Para além disso os condomínios que instalem na sua fracção um alojamento local poderão ver a sua quotização ao condomínio ser majorada até 30%. 

As Câmaras Municipais, para além de poderem criar zonas de contenção, onde têm o poder de limitar a criação de mais alojamentos locais, vão ser notificadas da apresentação do registo de Alojamento Local e poderão opor-se em 10 dias à criação do Alojamento Local e em 20 dias, à criação de um Hostel. Só após o decurso dos prazos indicados, sem oposição da Câmara Municipal,  o registo do Alojamento Local / Hostel poderá seguir os seus termos. Há aqui igualmente um claro reforço dos poderes dos Municípios.

Há ainda uma limitação ao número de alojamentos Locais que uma determinada pessoa ou empresa podem deter que, com a entrada em vigor das alterações à lei do Alojamento Local, passam estar limitados a 7.

Se uma determinada pessoa ou empresa detiverem, à data da entrada das presentes alterações, mais de sete alojamentos locais, poderão obviamente mantê-los mas, não lhes será permitido registar mais alojamentos locais.

O número máximo de quartos e utentes por alojamento local mantém-se em nove quartos e trinta utentes. Contudo,  o número máximo de utentes por quarto é de dois. Caso os alojamentos locais sejam moradias ou apartamentos, poderão ainda ser alojadas duas pessoas na sala. Caso o alojamento local reúna condições para o efeito poderá ainda ter duas camas extra para crianças até 12 anos.

Passa a ser obrigatória a celebração pelo proprietário do alojamento local de um seguro multiriscos de responsabilidade civil que cubra os riscos de incêndios, danos patrimoniais e danos não patrimoniais aos utentes e / ou terceiros. Os actuais titulares de alojamentos locais têm dois anos para regularizarem a contratação do seguro multirisco cuja obrigatoriedade ora se criou.

Deverá ainda existir, em cada alojamento local, um livro de informações em quatro línguas, português, inglês e mais duas à escolha que explicito o funcionamento e as condições de utilização do alojamento local, que deverá abranger, nomeadamente a recolha de resíduos, o funcionamento dos electrodomésticos e as regras relativas ao ruído, que deverão ser respeitadas pelos utentes.

Coeficiente de Actualização das Rendas para 2018

Foi publicada a Portaria n.º 11053/2017 que fixa o coeficiente para actualização dos diversos tipos de arrendamento urbano ou rural para vigorar no ano de 2018 em 1,0112.

Assim, para saber qual será o valor da renda a pagar no ano de 2018, bastará multiplicar o valor da renda pelo coeficiente acima referido. 

Prorrogação do Prazo para emissão de Recibos de Renda Electrónicos para 1 de Novembro de 2015

De acordo com o Despacho SEAF n.º 101/201-XIX, aqueles que nos termos da lei estavam obrigados a emitir recibos de renda electrónicos, para os efeitos previsto no n.º 5 do art. 115.º do Código do Imposto sobre o Rendimento Singular, poderão adiar a sua emissão no Portal das Finanças e emiti-los a partir de 1 de Novembro de 2015.

Pelo referido despacho decide-se dispensar a aplicação da coima pela falta de emissão do recibo de renda electrónico, aplicável nos termos do art. 32.º do Regime Geral das Infracções Tributárias, sempre que o referido documento seja emitido a partir de 1 de Novembro de 2015, ou seja, em Novembro de 2015 terá de emitir os recibos desde 1 de Janeiro de 2015, sanando assim a falta de emissão anterior.

A não aplicação de coima pela Autoridade Tributária é justificada pela concessão de um período de adaptação ao contribuinte que, em nada prejudicará a receita tributária, sendo que tudo será regularizado a partir de Novembro com a emissão de todos os recibos das rendas recebidas desde Janeiro de 2015. Entende-se que a não emissão dos recibos de renda no portal das Finanças até Novembro de 2015, é de gravidade diminuta e que se justifica pelo facto de os agentes económicos estarem em adaptação.

Comunicação de Contratos de Arrendamento, alterações aos mesmos e emissão de recibos de renda electrónicos - Portaria n.º 98-A/2015, de 31de Março.

Na sequência da aprovação da Lei n.º 82-E/2014, de 31 de Dezembro que veio introduzir alterações na tributação das pessoas singulares, a presente portaria obriga a que, por cada contrato de arrendamento celebrado ou subarrendamento, respectivas alterações, cessação, deva ser comunicada à Autoridade Tributária através da apresentação de Modelo 2 de Imposto de Selo, aprovado pela presente portaria  Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de Março.

A declaração de Modelo 2 de Imposto de Selo, para os fins acima indicados, deverá ser apresentada por transmissão electrónica de dados no Portal das Finanças, sendo que a Autoridade Tributária emitirá Documento Único de cobrança que, certificado pelos meios em uso na rede de cobrança, atestará o pagamento do imposto. (art. 4.º).

Da mesma forma, os recibos de renda a emitir pelos senhorios terão de ser emitidos on line no Portal das Finanças, ou seja, os recibos de renda passam a ser recibos electrónicos.

Só poderão comunicar a celebração de contratos de arrendamento e suas vicissitudes num Serviço de Finanças ou emitir recibos de renda em papel como até aqui, os senhorios que, cumulativamente:

- Não estejam obrigados a possuir caixa postal electrónica ( art. 19-º da Lei Geral Tributária), ou seja, que não sejam pessoas colectivas, estabelecimentos estáveis de sociedades, ou sujeitos passivos residentes sujeitos a IVA.

- Não tenham auferido, no ano anterior, rendimentos da categoria F, em montante superior a duas vezes o IAS ( Indexante para Apoios Sociais) ou prevejam que não lhe sejam pagas ou colocadas à disposição rendas em montante superior àquele limite. O IAS é actualmente de € 419,22, pelo que, se o senhorio no ano anterior tiver rendimentos de rendas iguais ou superiores a € 838,44, ainda que não sejam pessoas colectivas, estabelecimentos estáveis de sociedade ou sujeito passivos obrigados a cobrar IVA, deverão comunicar electronicamente a celebração de contrato para proceder à liquidação do imposto de selo e emitir recibo electrónico do recebimento das rendas.

Ficam igualmente dispensados de apresentar a Declaração de Modelo 2 do Imposto de Selo, por transmissão electrónica de dados e de emitir recibos de renda electrónicos, os sujeitos passivos que:

- Aufiram rendas ao abrigo do Regime do Arrendamento Rural:

- Os sujeitos passivos que sejam titulares de rendimento da categoria F e que tenham , a 31 de Dezembro do ano anterior àquele a que respeitam tais rendimentos, idade igual ou superior a 65 anos.

A obrigação de emissão de recibo de renda electrónico aprovado pela presente portaria produz efeitos desde 1 de Janeiro de 2015. De acordo com a Lei n.º 82-E/2014, de 31 de Dezembro, os recibos de quitação em papel emitidos nos meses de Janeiro a Abril de 2015, devem ser emitidos conjuntamente com o recibo de renda electrónico emitido no mês de Maio de 2015.

A obrigação de apresentação da Declaração de Modelo 2 de Imposto de Selo por transmissão electrónica de dados, entra em vigor em 1 de Abril de 2015.

Denúncia do Contrato de Arrendamento para a realização de obra ou restauro profundo que obrigue à desocupação do locado.

O senhorio pode proceder à denúncia do contrato de duração indeterminada em caso de demolição do locado ou para realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, nos termos do art. 1101.º, n.º 1 alínea b) do Código Civil.

O D.L. n.º 157/2006, de 8 de Agosto define o que são obras de remodelação ou restauro profundo dizendo qu são as obras de alteração, ampliação ou reconstrução, sujeitas a controlo prévio, nos termos do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime da reabilitação urbana.

A denúncia a efectuar o senhorio nas condições supra descritas deverá ser comunicada ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses, sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste de forma expressa, sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia.

Tratando-se da denúncia para realização de obra de remodelação ou restauro profundo nos termos do art. 1101, n.º 1, alínea b) do Código Civil a comunicação da denúncia deverá ser acompanhada, sob pena de ineficácia do comprovativo de que foi apresentado procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no locado e de termo de responsabilidade do técnico autor da obra legalmente habilitado que declare que a operação urbanística obriga à desocupação do locado, nos termos do art. 1103 n.º 1 e 2 alínea a) e b) do Código Civil.

A denúncia deve ser confirmada sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, acompanhada de comprovativo de deferimento do correspondente pedido.

A denúncia para realização de obra de remodelação ou restauro profundo, obriga o senhorio mediante acordo e em alternativa:

1 ) Ao pagamento de uma indemnização correspondente a um ano de renda;

2) A garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este detinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e encargos por período não inferior a dois anos;

Consideram-se condições análogas às que detinha quanto ao local o realojamento do arrendatário na área da mesma freguesia e freguesias limítrofes, em fogo em estado de conservação igual ou superior ao local do locado primitivo e adequado ás necessidade do agregado familiar do arrendatário, nos termos do art. 6.º do D.L n.º 257/2007, de 8 de Agosto.

Quando o inquilino tiver mais de 65 anos, na falta de acordo, o senhorio deverá realojar nas condições determinadas na lei, devendo indicar, logo aquando da comunicação de denúncia o local de realojamento, art. 25, n.º 6 do D.L 257/2006 de 8 de Agosto.

Nas demais situações, não existindo acordo o senhorio indemniza pelo valor de um ano de renda que é disponibilizado aquando da entrega do locado, sob pena de a denúncia ficar sem efeito.

D.L n.º 118/2013, de 1 de Agosto - Obrigatoriedade de obter Certificado de Eficiência Energética para móvel a arrendar

Com a entrada em vigor do D.L n.º 118/2013, de 1 de Agosto, que ocorreu em 31 de Dezembro de 2013 quem, após esta data colocar um imóvel no mercado para arrendamento deve ser possuidor de um Certificado de Eficiência Energética do imóvel.

Estão abrangidos por esta obrigação, todos os edifícios ou fracções existentes quando se pretende vender, dar em cumprimento, ou proceder à locação ( arrendamento) dos mesmos ( art.º 3 n.º 4).

Esta obrigação estende-se aos prédios não constituídos em propriedade horizontal, a partir do momento que seja locada parte susceptível de utilização independente (art.º 3, n.º 2). O artigo tem algumas exclusões dessa obrigação, nomeadamente quando esteja em causa a locação da residência habitual do senhorio por período até quatro meses.

Assim sendo, quem tenha imóveis a colocar no mercado de arrendamento deverá, no caso de o fazer por anúncio, indicar a classe energética do imóvel, referida no Certificado (art. 14 alínea f) i)), e deverá igualmente, no acto de celebração do contrato de arrendamento, entregar ao locatário uma cópia do Certificado Energético da fracção  nos termos do ponto ii)  da alínea f) do art. 14.º.

O não cumprimento da obrigação imposta pelo diploma supra referido, constitui contraordenação punível com coima que, quanto a pessoas singulares é no mínimo de € 250,00 e no máximo de € 3.740,00. Quanto a pessoa colectivas, o mínimo é de € 2.500 e o máximo de € 44.890,00. A negligência é punível, sendo os limites máximos e mínimos reduzidos a metade.

Os proprietários, para obtenção do Certificado de Eficiência Energética deverão procurar junto da ADENE, técnicos aí inscritos e aptos a prestar o referido serviço.

Forma de notificação da resolução do contrato de Arrendamento, nos termos do art. 1084.ºCC ao arrendatário

Nos termos do art. 1083.º do C.C. é inexigível ao senhorio a manutenção de um contrato de arrendamento quando o arrendatário estiver em mora com o pagamento das rendas face a dois ou mais meses.

Verificado que esteja o atraso igual ou superior a dois meses, poderá o senhorio, nos termos do art. 1084.º CC, proceder à resolução do contrato de arrendamento celebrado, com fundamento na falta de pagamento das rendas.

A comunicação da resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, destinada à cessação do contrato, poderá ser feita por notificação judicial avulsa, por contacto pessoal de Advogado, Solicitador ou Agente de Execução, sendo que a comunicação se tem por feita com a entrega do duplicado da comunicação e com a cópia dos documentos que a acompanham, devendo constar no original a assinatura do notificado.

A comunicação da resolução do contrato de arrendamento só não será feita por contacto pessoal quando, nos termos do art. 9.º da Lei n.º 31/2012 de 14/08 se, do contrato de arrendamento constar uma cláusula de domicílio convencionado onde se preveja que as partes estabelecem os endereços constantes do contrato como a morada para onde serão remetidas todas as comunicações, nomeadamente as que se relacionam com a cessação do contrato, caso em que será inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se o senhorio tiver autorizado a modificação.

Neste caso, e havendo domicílio convencionado para o efeito, a comunicação para resolução do contrato poderá ser feita, por carta registada com aviso de recepção para a morada constante do contrato, não sendo necessário o contacto pessoal por advogado.

Após a comunicação da resolução, o arrendatário dispõem de um mês para pôr termo à mora, liquidando os valores em falta, ficando assim, sem efeito a resolução do contrato.

Não o fazendo, poderá o senhorio proceder ao despejo e bem assim à cobrança dos valores de rendas em dívida, através do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), juntando o contrato de arrendamento, o comprovativo em como pagou o imposto de selo devido pelo contrato, e a notificação pessoal ou por carta registada conforme o caso, ao inquilino, da resolução do contrato.

 

Forma de Cessação de Contrato de Arrendamento

Diz o art. 9.º NRAU que, salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes, relativas à cessação do contrato de arrendamento, actualização renda e obras, são realizadas por escrito assinado pelo declarante remetido por carta registada por AR.

Contudo, se a comunicação se destinar à cessação do contrato por resolução nos termos do art. 1084.º (falta de pagamento da renda), a comunicação poder ser feita:

a) Notificação Avulsa ( através da secretaria do Tribunal);

b) Contacto Pessoal de Advogado, solicitador ou Agente de Execução, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópias dos documentos que os acompanham, devendo o notificando assinar o original.

c) Escrito assinado e remetido pelo senhorio, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio das partes, caso em que será inoponível uma alteração de morada.

Assim sendo, se o arrendatário não pagar pontualmente a renda ou seja, tiver atraso superior a dois meses, o senhorio deverá verificar se do contrato de arrendamento subscrito, se encontra incluída uma clausula que determine que as partes convencionaram que as moradas indicadas eram aquelas e era para elas que seriam feitas as comunicações em virtude do contrato, salvo alteração das mesmas comunicadas por escrito à contraparte.

Se o domicilio convencionado existir, bastará a remessa de carta registada com AR, devidamente fundamentada, quanto ao incumprimento do contrato e consequentemente fundamento para a resolução.

Se não existir domicilio convencionado, o senhorio terá de lançar mão de uma notificação judicial avulsa, que é uma notificação feita pelo tribunal, ou de uma notificação feita por Advogado, Solicitador ou Agente de Execução, para comunicar validamente ao arrendatário, a resolução do contrato.

No caso de existir domicilio convencionado, o inquilino considera-se notificado mesmo que se recuse a assinar o aviso de recepção, ou a carta não seja recebida, na medida em que, ao convencionar aquele domicílio, não poderá dizer que aí não mora, se nada comunicou ao senhorio.