Foi aprovada a Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, que entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação e que introduz alterações relevantes ao regime do arrendamento urbano.
Segundo a nova lei, constituindo-se o locatário em mora, o senhorio poderá exigir o pagamento de uma indemnização de 20% do valor em dívida e não de 50% como até agora, alterando-se a redacção do art. 1041.º do Código Civil.
No caso de o locatário não purgar a mora e existir haver fiança, o senhorio deverá notificar o fiador da mora e das quantias em dívida e tal notificação constitui requisito essencial para a posterior cobrança coerciva dos referidos montantes.
Resultava da anterior redacção do art. 1083.º, n.º 4 que, o senhorio pode resolver o contrato no caso de se verificar mora superior a oito dias no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, num período de referência de 12 meses. A nova lei adita um n.º 6 ao referido artigo que obriga o senhorio a notificar o locatário, por carta registada com aviso de recepção, da intenção de resolver o contrato de arrendamento, após esteja verificado o terceiro atraso.
Com a nova redacção do art. 1095.º do Código Civil, o prazo mínimo do arrendamento é de um ano e o máximo de trinta anos. Os prazos referidos no número anterior consideram-se automaticamente ampliados ou reduzidos aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fiquem aquém do primeiro ou ultrapassem o segundo. O limite mínimo previsto no número anterior não se aplica aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados. Se nada se estipular no contrato de arrendamento, as renovações serão feitas por períodos de três anos.
A oposição à renovação do contrato de arrendamento, que até aqui poderia ser feita decorrido um terço do prazo de duração do contrato inicial, actualmente só produz efeitos três anos após a celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, com excepção das situações de necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.os 1, 5 e 9 do artigo 1103.º.
Quanto aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação. O contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo, por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º. Surge nestes contratos uma limitação ao exercício do direito à oposição à renovação, visto que se estabelece que, nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação. (art. 1110.º e 1111.º do Código Civil.
É criado um regime de Injunção em matéria de arrendamento para cobrança dos valores resultantes do incumprimento do contrato.
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